Tự do thoả thuận chỉ bao trùm những gì thuộc về các bên. Khi một thoả thuận định đoạt tài sản, quyền hay lợi ích của người không tham gia ký — vợ hoặc chồng, chủ nợ, hàng xóm, cộng đồng — thì sự đồng ý của các bên không còn đủ, và thoả thuận đó có thể bị vô hiệu hoặc không được thực hiện ở phần xâm phạm. Bộ luật Dân sự 2015 đặt ra nguyên tắc chung: việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Nghe như một câu chung chung, nhưng nguyên tắc này được cụ thể hoá thành nhiều quy định rất đời thường. Bài đi qua những nhóm người thứ ba hay bị ảnh hưởng nhất, cách luật bảo vệ họ, và vài điều người ký nên kiểm tra để thoả thuận của mình không vấp phải giới hạn này.
Logic đằng sau: không ai được thoả thuận thay người khác
Tự do thoả thuận được biện minh bằng ý chí: mỗi người tự quyết về chuyện của mình và tự chịu hậu quả. Lý lẽ đó chỉ đứng vững khi hậu quả rơi vào chính người đã đồng ý. Nếu hai người có thể ký với nhau một văn bản làm mất tài sản, mất lối đi hay mất quyền đòi nợ của người thứ ba, thì tự do của họ trở thành công cụ tước tự do của người khác.
Vì vậy luật đặt ra một câu hỏi kiểm tra đơn giản: thoả thuận này định đoạt cái gì, và cái đó thuộc về ai? Phần thuộc về các bên thì các bên tự quyết. Phần chạm vào người khác thì cần sự đồng ý của người đó, hoặc phải nằm trong giới hạn luật cho phép.
Cùng tinh thần, luật cũng không để một thoả thuận gây hại cho số đông mà không ai đứng tên phản đối. Lợi ích công cộng như môi trường, an toàn giao thông, không gian chung, trật tự xây dựng là thứ không cá nhân nào sở hữu riêng, nên các bên không thể "thoả thuận bỏ qua" giữa họ với nhau.
Những người thứ ba hay bị ảnh hưởng và cách luật bảo vệ
Bảng dưới gom các nhóm thường gặp, ở mức nguyên tắc. Điều kiện cụ thể của từng trường hợp cần đối chiếu luật chuyên ngành.
| Người thứ ba | Tình huống giả định | Cách luật bảo vệ |
|---|---|---|
| Vợ hoặc chồng | Một người tự bán căn nhà là tài sản chung, không hỏi người kia | Luật Hôn nhân và gia đình 2014 đòi thoả thuận của vợ chồng khi định đoạt một số loại tài sản chung như bất động sản, tài sản phải đăng ký |
| Chủ nợ | Người đang nợ chuyển hết tài sản cho người thân bằng hợp đồng tặng cho | Giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba bị vô hiệu theo Bộ luật Dân sự 2015 |
| Các đồng sở hữu khác | Một người tự cho thuê toàn bộ mảnh đất chung của mấy anh em | Định đoạt tài sản chung cần sự đồng ý của các chủ sở hữu chung theo quy định |
| Hàng xóm | Bên bán và bên mua thoả thuận xây thêm phần lấn ra lối đi chung | Quyền về lối đi, ranh giới bất động sản liền kề không do hai người tự đổi được |
| Người mua sau ngay tình | Tài sản đã qua tay nhiều người rồi giao dịch đầu bị vô hiệu | Luật có quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong một số điều kiện |
| Cộng đồng | Chủ xưởng và chủ đất thoả thuận đổ phế thải xuống ao | Luật bảo vệ môi trường vẫn áp dụng, thoả thuận riêng không miễn trách nhiệm |
Mỗi dòng là một nhánh luật riêng với điều kiện riêng, nhưng cùng một gốc: các bên không có quyền định đoạt thứ không hoàn toàn thuộc về mình.
Tẩu tán tài sản bằng hợp đồng: luật nhìn qua lớp giấy tờ
Một dạng xâm phạm người thứ ba phổ biến là dùng hợp đồng hợp pháp về hình thức để làm việc trái luật về bản chất. Ví dụ giả định: ông Bình ở Thanh Hoá nợ một khoản tiền lớn, khi bị đòi gắt thì lập hợp đồng tặng cho căn nhà duy nhất của mình cho con trai, nhưng vẫn ở trong nhà, vẫn sử dụng như cũ. Về giấy tờ, đây là một giao dịch tặng cho giữa cha và con. Về bản chất, nó có dấu hiệu nhằm tránh việc căn nhà bị dùng để trả nợ.
Bộ luật Dân sự 2015 xử lý theo hướng: giao dịch được xác lập giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì vô hiệu. Chủ nợ, là người có quyền lợi liên quan, có thể yêu cầu toà xem xét. Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cũng có quy định tương tự: việc vợ chồng chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản có thể bị vô hiệu.
Từ góc người đang nợ, điều này có nghĩa là các thao tác "chuyển tên cho an toàn" không an toàn như tưởng, còn có thể kéo người thân vào tranh chấp. Từ góc chủ nợ, đây là căn cứ để bảo vệ quyền đòi nợ khi thấy dấu hiệu tài sản bị dịch chuyển bất thường. Việc chứng minh mục đích giả tạo không dễ và phụ thuộc vào tình tiết, nên với khoản nợ lớn cần người làm nghề luật đánh giá.
Hàng xóm: người thứ ba hay bị quên nhất
Hợp đồng thuê mặt bằng thường được soạn rất kỹ giữa chủ nhà và người thuê: giá, thời hạn, ai sửa chữa, ai đóng phí. Nhưng ít hợp đồng nghĩ tới những người sống ngay bên cạnh, dù họ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc mặt bằng được dùng vào việc gì.
Ví dụ giả định: chủ một căn nhà ở Vĩnh Long cho thuê tầng trệt để mở quán nướng, hợp đồng ghi rõ "bên thuê được tự do kinh doanh ăn uống, hoạt động tới khuya". Giữa hai bên, điều khoản này hợp lệ. Nhưng nó không cho bên thuê quyền xả khói thẳng sang cửa sổ nhà bên, hay mở nhạc lớn quá giờ làm ảnh hưởng người xung quanh. Quyền của hàng xóm về môi trường sống, về sự yên tĩnh hợp lý được bảo vệ bằng các quy định về bất động sản liền kề, về môi trường và trật tự, độc lập với hợp đồng thuê.
Khi hàng xóm phản ánh, người thuê không thể trả lời "hợp đồng cho phép". Hợp đồng chỉ phân chia quyền và nghĩa vụ giữa chủ nhà và người thuê; với hàng xóm, cả hai đều phải tôn trọng quyền của họ. Vì vậy, khi cho thuê để kinh doanh, chủ nhà nên thoả thuận rõ trách nhiệm của bên thuê về khói, tiếng ồn, giờ hoạt động, để không bị kéo vào tranh chấp với người xung quanh.
Lợi ích công cộng: những thứ không ai thoả thuận bỏ qua được
Không gian chung. Chủ nhà và người thuê thoả thuận "được dùng vỉa hè trước nhà để kinh doanh" không làm cho việc lấn chiếm vỉa hè thành hợp pháp. Vỉa hè không thuộc quyền định đoạt của chủ nhà.
An toàn và trật tự xây dựng. Chủ nhà và thợ thoả thuận bỏ bớt cột chịu lực để tiết kiệm không làm giảm trách nhiệm về an toàn công trình với người sử dụng và người xung quanh.
Môi trường và sức khoẻ cộng đồng. Thoả thuận giữa hai doanh nghiệp về xử lý chất thải không thay thế nghĩa vụ theo luật bảo vệ môi trường; nếu xử lý sai, cả hai đều có thể phải chịu trách nhiệm.
Lợi ích quốc gia và an ninh. Các giao dịch liên quan đến tài nguyên, đất quốc phòng, thông tin được bảo vệ đặc biệt có quy tắc riêng; thoả thuận dân sự không làm thay đổi được những quy tắc đó.
Hợp đồng vì lợi ích người thứ ba: mặt tích cực của vấn đề
Không phải lúc nào người thứ ba cũng là bên cần được bảo vệ khỏi thoả thuận. Các bên hoàn toàn có thể thoả thuận để đem lại quyền cho người thứ ba. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định riêng về hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba: người thứ ba có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện, dù không ký hợp đồng.
Ví dụ giả định: chị Ngọc ở Khánh Hoà ký hợp đồng với một cửa hàng để giao một chiếc xe đạp cho cháu mình ở Quảng Ngãi vào ngày sinh nhật. Cháu chị không ký gì, nhưng có quyền nhận chiếc xe. Nếu cửa hàng không giao, cả chị Ngọc lẫn người cháu đều có cơ sở yêu cầu.
Sự khác biệt rất rõ: thoả thuận được trao quyền cho người vắng mặt, nhưng không được đặt nghĩa vụ hay lấy đi quyền của họ. Đặt hai trường hợp cạnh nhau giúp bạn hiểu giới hạn này không xuất phát từ sự nghi ngờ tự do thoả thuận, mà từ việc tôn trọng ý chí của mọi người, kể cả người không ngồi ở bàn ký.
Rà thoả thuận của mình theo góc người thứ ba
Trước khi ký một giao dịch có giá trị, đặc biệt liên quan tới nhà đất, tài sản lớn, hãy rà theo trình tự sau:
- Xác định tài sản hoặc quyền được định đoạt thuộc về ai: riêng một người, chung vợ chồng, chung gia đình, chung nhiều đồng sở hữu.
- Nếu là tài sản chung, kiểm tra đã có sự đồng ý của những người cùng sở hữu theo hình thức luật yêu cầu chưa.
- Kiểm tra tài sản có đang bị thế chấp, bị kê biên, đang có tranh chấp hay đang bảo đảm cho một khoản nợ nào không.
- Xem việc thực hiện thoả thuận có ảnh hưởng tới lối đi, ánh sáng, nước thải, tiếng ồn của nhà bên cạnh không.
- Xem có lợi ích công cộng nào bị đụng tới: vỉa hè, hành lang an toàn, quy hoạch, môi trường.
Ở góc người mua, những câu hỏi này giúp tránh mua phải tài sản mà người bán không có toàn quyền định đoạt. Ở góc người bán, chúng giúp tránh một giao dịch mà sau này người thân, chủ nợ hay hàng xóm có quyền yêu cầu huỷ.
Câu hỏi thường gặp
Vợ hoặc chồng tự bán tài sản chung có hiệu lực không?
Với một số loại tài sản chung như bất động sản, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hay tài sản đang là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình, Luật Hôn nhân và gia đình 2014 yêu cầu có thoả thuận của vợ chồng. Thiếu sự đồng ý đó, người còn lại có thể yêu cầu toà tuyên vô hiệu.
Người nợ tiền chuyển nhà cho con để tránh trả nợ thì chủ nợ làm gì được?
Giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba vô hiệu theo Bộ luật Dân sự 2015. Chủ nợ có thể yêu cầu toà xem xét, nhưng phải chứng minh được dấu hiệu giả tạo, nên cần thu thập chứng cứ và có tư vấn chuyên môn.
Hai bên thoả thuận dùng vỉa hè trước nhà để kinh doanh có hợp pháp không?
Không. Vỉa hè là không gian công cộng, không thuộc quyền định đoạt của chủ nhà hay người thuê. Thoả thuận giữa họ không làm cho việc sử dụng vỉa hè trái quy định trở thành hợp pháp.
Hợp đồng có thể đem lại quyền cho người không ký không?
Có. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba, cho người thứ ba quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện. Điều không được là đặt nghĩa vụ hay lấy đi quyền của người thứ ba mà không có sự đồng ý của họ.
Mua phải tài sản mà người bán không có toàn quyền định đoạt thì sao?
Tuỳ trường hợp, giao dịch có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu và các bên hoàn trả cho nhau. Luật có quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình trong một số điều kiện, nhưng cách an toàn nhất vẫn là kiểm tra kỹ quyền sở hữu trước khi mua.